Geschichte

Unternehmensgeschichte
Gemeinnützige Wohnungsbau-Genossenschaft Wächtersbach eG

Allgemeines:

Rund 2000 Baugenossenschaften gibt es in Deutschland mit über zwei Millionen Wohnungen und mehr als drei Millionen Mitgliedern. Die ältesten Genossenschaften stammen noch aus der Frühzeit des Genossenschaftsgedankens und sind über 100 Jahre alt.
Doch heute wie damals gilt, dass viele wirtschaftlich Schwache gemeinsam eine große Kraft haben. Und auch in Zukunft soll gelten, dass gemeinsames Handeln den Einzelnen stärkt und dass aus solchen Erkenntnissen eine angewandte Demokratie entstehen kann.

Jedem Bürger steht es frei einer Genossenschaft beizutreten. Und jedes Mitglied kann auch -unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist- aus einer Genossenschaft austreten und bekommt sein Geschäftsguthaben zurückgezahlt.

Gestern ...

Der Genossenschaftsgedanke wurde von den unterschiedlichsten Gruppierungen aufgegriffen. Sie sind aus Arbeitervereinen und Gesellenverbänden hervorgegangen. Kommunen, Kirchen und Parteien, Gewerkschaften, Bahn und Post haben Baugenossenschaften gegründet und geprägt. Die Vielfalt der Genossenschaften hat die unterschiedlichsten Ausformungen hervorgebracht, aber das demokratische Prinzip prägt alle Genossenschaften. Hier hat nicht derjenige das Sagen, der die meisten Anteile erwirbt. Es gilt grundsätzlich, jedes Mitglied hat eine Stimme.

Heute sind Genossenschaften ähnlich wie andere Wirtschaftsunternehmen organisiert. Genossenschaften müssen straff und gut organisiert sein, damit sie am Markt Erfolg haben. Ohne wirtschaftlichen Erfolg nutzt die beste Gesinnung nichts.

Bei Genossenschaften gibt es einen Vorstand, der die Geschäfte führt. Es gibt einen Aufsichtsrat, der von den Mitgliedern aus ihrer Mitte gewählt wurde, der diese Geschäftsführung kontrolliert. Und es gibt mindestens einmal im Jahr eine Mitgliederversammlung, in der über die Grundsätze der Geschäftspolitik entschieden wird.

Ganz wichtig ist, die Wohnungen bei Genossenschaften sind keine Spekulationsobjekte! Das bedeutet wirtschaftlich angemessene Mieten, hohe Investitionen in den Neubau, Modernisierungen und Erhaltung. Dies alles macht das Wohnen bei Genossenschaften attraktiv.
Entstehung unserer Genossenschaft

Am 13.01.1949 trafen sich in der Wächtersbacher Gaststätte „Ysenburger Hof“ 50 Bürger zur Gründung einer „Gemeinnützigen Wohnungsbau-Genossenschaft“. Gleichzeitig wurde die Wahl der ersten Verwaltungsorgane vorgenommen.
Veranlassung dazu ergab sich aus der immensen Wohnungsnot nach Ende des zweiten Weltkrieges 1945. Evakuierte, Flüchtlinge und Heimatvertriebene waren zum Teil nur notdürftig in Gewerberäumen, Behelfsheimen und Baracken untergebracht. Die Einwohnerzahl in Wächtersbach hatte sich fast verdoppelt.
In Selbsthilfe und mit Unterstützung der Stadt, versuchten 1947 und 1948 einige Neubürger in der früheren „Lattstatt“, feste Wohnhäuser für ihre Familien zu erstellen. Baumaterial war nur sehr schwer zu beschaffen und nach der Währungsreform im Sommer 1948 fehlte es an Geld. Auch die Stadt Wächtersbach konnte weder Kredite vergeben noch aufnehmen.

Ende 1949 sind die begonnenen 12 Häuser für 24 Familien in der Spessartstraße 1 - 23 bezugsfertig.

Schon im Jahr 1950, ein Jahr nach Gründung der Genossenschaft und zu einer Zeit, als die Lage auf dem Wohnungsmarkt noch sehr prekär war, wurde ein Haus mit zwei Ladengeschäften in der Poststr. 44 - 52 erbaut. 18 Familien, bisher zum Teil in Notwohnungen untergebracht, konnten in diese neuen Wohnungen einziehen.

ln den Jahren 1952 - 1959 konnten 13 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 151 Wohnungen, zwei Ladengeschäften und sechs Garagen in der Poststraße, Heegstraße, Bahnhofstraße und Mittelweg erstellt werden. Die großen Flächen im Bahnhofsviertel waren somit überwiegend mit Wohngebäuden der Genossenschaft bebaut.

Nach den ersten Eigenheimen im Gründungsjahr entstanden 1956 - 1958 weitere 22 Erwerbshäuser mit 42 Wohnungen in der Ysenburger-, Spessart-, Brunnen-, Bahnhof- und Schlierbacher Straße.

Ab dem Jahr 1957 wurden die verwaltungsmäßigen Arbeiten von einem hauptamtlichen Geschäftsführer erledigt. Bis dato hatte die Verwaltung Platz in der „Schublade“ des Bürgermeisters und erst im Jahr 1964 wurde es möglich, eigene Büroräume in der Poststraße 53 a zu beziehen.

Die Jahre 1961 - 1968 waren wieder mit besonders reger Bautätigkeit geprägt. So wurden weitere 11 Häuser in der Bahnhof-, Post-, Ysenburger- und Heegstraße erstellt, die 90 Familien Platz boten.

Trotz erheblicher Schwierigkeiten, bedingt durch die stark gestiegenen Baukosten und dem Rückgang der Förderung des sozialen Wohnungsbaus aus öffentlichen Mitteln, aber mit Hilfe der Stadt Wächtersbach, konnten in den Jahren 1973 – 1983 nochmals 61 Wohnungen erstellt werden. Diese entstanden in den Randgebieten der Stadt und wurden erstmals mit Gas-Etagenheizungen (in der Lauterbacher Straße) und Gas-Sammelheizungen (in der Main-Kinzig- und Chatilloner Straße) ausgestattet.

lm Neubaugebiet „40 - Morgenacker“ erwarb die Genossenschaft 1984 zum Bau von Gartenhofhäusern 5 Grundstücke. Mit dieser Maßnahme wollte das Unternehmen wieder in den Erwerbshausbau einsteigen. Der Zeitpunkt hierfür war ungünstig. Der gesamte Wohnungsbau steckte in einer tiefen Krise, so dass Interessenten nicht gefunden werden konnten. Die Grundstücke wurden unbebaut verkauft.

Ab 1989 wurde die Bundesrepublik durch den Zuzug von Aussiedlern aus den Gebieten der ehemalige UdSSR wieder vor eine Bewährungsprobe gestellt. Was lag also näher, als unsere Tradition aus den Nachkriegsjahren fortzusetzen. Im Jahr 1991 konnten weitere 18 Wohnungen in der Chatilloner Straße, und im Jahr 1995 weitere 16 Wohnungen „lm Ziegelgarten“, fertiggestellt werden.

Die gute Zusammenarbeit zwischen der Stadt Wächtersbach und unserer Genossenschaft wird bereits seit unserer Gründung gepflegt. Die Gemeinnützige Wohnungsbau-Genossenschaft Wächtersbach eG übernimmt, da die Stadt selbst nur wenige eigene Wohnungen für Interessenten zur Verfügung stellen kann, teilweise die Aufgaben einer städtischen Wohnungsgesellschaft wahr.

Es ist nicht die Aufgabe unserer Genossenschaft Gewinnmaximierung zu betreiben, um gewaltige Dividendenausschüttungen an die Mitglieder, die meist auch Mieter unserer Genossenschaft sind, vorzunehmen. Unser Ziel ist, für alle Bevölkerungsschichten qualitativ hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, zu erhalten und zur Vermietung anzubieten. Mit unseren moderaten Mietpreisen muss aber trotz dessen die Kostendeckung und somit der wirtschaftliche Erhalt für unsere Genossenschaft gewährleistet sein. Mieterhöhungen werden in unserem Bestand nach Angemessenheit und Ortsüblichkeit durchgeführt.
Aktuelle Bestandsbewirtschaftung und Vermietungssituation

Von den insgesamt 336 Wohnungen im Bestand ist der größere Teil inzwischen frei finanziert, d.h., dass diese Wohnungen nicht mehr der Mietpreisbindung unterliegen.

Der gesamte Wohnungsbestand unserer Genossenschaft wurde durch Zuschüsse und zinsvergünstigte Darlehen des Landes Hessen, des Bundes, Eigenkapital der Genossenschaft und nicht zuletzt durch die meist unentgeltliche zur Verfügung Stellung der Baugrundstücke sowie großzügige Zuschüsse durch die Stadt Wächtersbach gefördert und unterstützt.

Die Objekte wurden auf dem 1. Förderweg gefördert und finanziert. Das bedeutete eine Mietpreisbindung in Form einer Kostenmiete für den Zeitraum von 40 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit und Tilgung der öffentlichen zinsvergünstigten Darlehen, fallen diese Objekte aus der sozialen Bindung und verlieren den Status als „Sozialwohnungen“. Damit entfällt die Mietpreisbindung. Da die Mieten in diesen Zeiträumen nur die Kostendeckung der Bewirtschaftung des Objektes gewährleistet, ist ein Überschuss oder gar eine Rendite nicht zu erwarten.
Verwaltung und Bewirtschaftung

Unsere Genossenschaft sowie der gesamte Bestand werden von einem hauptamtlichen und einem ehrenamtlichen Vorstandsmitglied, sowie einer Teilzeitkraft, verwaltet. Weiterhin ist ein Hausmeister und eine Reinigungskraft in Teilzeit beschäftigt.

Alle anfallenden Instandhaltungen werden von Fremdfirmen nach Auftragserteilung ausgeführt.

Ebenso wurden der Bereich der Gartenpflege, die Reinigung der Außenanlagen sowie der Winterdienst, an ein ortsansässiges Unternehmen vergeben. Unsere Mitglieder und Mieter führen keinerlei Pflege- oder Reinigungsarbeiten im Außenbereich unserer Objekte durch. Diese umlagefähigen Betriebskosten werden im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnungen mit unseren Mietern abgerechnet.

Weiterhin werden die überwiegende Mehrheit der Treppenhäuser und gemeinsam genutzten Räume durch eine Reinigungsfirma im regelmäßigen Turnus gereinigt, da in der Vergangenheit die Hausreinigung oftmals durch unsere Mieter nicht korrekt und nicht von allen Mietern ausgeführt wurde. Diese umlagefähigen Betriebskosten werden ebenfalls im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnungen mit den Mietern abgerechnet.
Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Rund 80 % unseres Bestandes wurden in den Jahren von 1996 bis heute infrastrukturell umfassend modernisiert. Diese Maßnahmen umfassten die Erneuerung der Elektroinstallationen, die Erneuerung der Sanitärinstallationen in Bädern und Küchen, die erforderlichen Fliesenarbeiten, die Erneuerung der Fußbodenbeläge und Türen sowie die erforderlichen Nebengewerke im Bereich Verputz und Maler. Weiterhin wurden Waschküchen eingerichtet sowie die Treppenhäuser renoviert.

Unser Wohnungsbestand wird seit 2009 zu rd. 95% durch einen Fernwärmeanschluss mit Wärmeenergie für Heizung, sowie teilweise Warmwasser, versorgt.

Weitere umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen sind angedacht und für die nächsten Jahre geplant.

Aktuell durchgeführte und geplante Maßnehmen können Sie unserem Geschäftsbericht unter dem Menüpunkt „Aktuelles“ entnehmen. 

Stand 11/2015